Procuração em Causa Própria
Dr.
Israel da S. Filho é advogado militante em São Paulo, Especialista em Direito
Civil e Processo pela EPD - Escola Paulista de Direito, membro da Comissão de
Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da OAB/SP Santo Amaro (e-mail:
israaell.silva@gmail.com).
A procuração em causa
própria é certamente um dos negócios jurídicos mais usuais na esfera do Direito
imobiliário. Por meio dessa procuração, o vendedor do imóvel constitui o
próprio comprador como seu procurador para representá-lo em cartório de notas
para fins da lavratura da escritura definitiva de compra e venda.
Esta procuração recebe este nome porque o comprador, no ato
definitivo da compra e venda, representa tanto a si como ao vendedor,
dispensando este (vendedor) de comparecer na conclusão do processo de
transferência da propriedade imobiliária. Você compra o móvel ou imóvel, vai ao
cartório fazer a procuração em causa própria e, com este documento, o comprador
pode fazer qualquer negócio com o bem inclusive passá-lo para seu nome.
Tal possibilidade está consagrada no Código Civil de 2002. O
Artigo 685 revela a definição dos efeitos da procuração em causa própria e aduz
que: “Conferido o mandato com cláusula em
causa própria, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte
de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e
podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato,
obedecida as formalidades legais”.
Assim, procuração em causa própria é outorgada pelo vendedor
em favor do comprador em caráter irrevogável e irretratável, isto porque o
vendedor já recebeu o preço integral relativo à venda do imóvel. Por esta
procuração, o vendedor transfere ao comprador todos os poderes para representá-lo
para fins de vender, prometer vender, ceder, doar ou por qualquer outra forma
alienar ou gravar o imóvel, em seu nome ou de quem estiver a indicar.
Na prática tem quem diga que se trata de uma alienação (venda)
disfarçada de mandato feito em exclusivo interesse do mandatário, que pode alienar
a terceiro ou transferir o bem ou direito para si, sem necessidade de prestar
contas, sendo irrevogável e permanece válida mesmo em caso de morte do outorgante
(vendedor). O efeito disso é que uma vez outorgada temos um negócio jurídico
feito e acabado, há pagamento de preço e quitação.
A vantagem que se vislumbra da procuração em causa própria é
exatamente a de que a morte do outorgante não importa na extinção do mandato, o
que ocorre nas procurações comuns. A razão de ser da procuração em causa
própria decorre da necessidade, geralmente por motivo de urgência, de ser
finalizada uma transação de compra e venda de imóvel com pagamento à vista, em
que o vendedor não pode esperar a complementação dos procedimentos necessários
à lavratura da escritura definitiva de compra e venda, como o recolhimento dos
tributos incidentes.
O professor Ivanildo Figueredo nos ensina que “como a escritura de compra e venda somente
pode ser celebrada após providenciadas todas as certidões relativas ao imóvel,
bem com recolhido o imposto de transmissão e o laudêmio, no caso dos imóveis
aforados, e pretendendo as partes antecipar a conclusão do negócio, a solução
ideal para essa antecipação é a procuração em causa própria outorgada pelo
vendedor em favor do comprador” (FIGUEREDO, 2010, p. 68).
Outra situação bastante comum ocorre quando o comprador já
esgotou todas as suas economias para a aquisição do imóvel e não tem mais recursos
para pagar o imposto de transmissão, o laudêmio ou tributos atrasados, ou se o
imóvel estiver irregular no cartório de registro imobiliário. A procuração
permite, de modo seguro, que o comprador receba o imóvel e no momento que achar
conveniente, celebrar, consigo mesmo, a escritura definitiva.
Se você não tem a escritura de um imóvel, você não é o dono.
Para saber quem é o dono é necessário pedir uma certidão da Matrícula do imóvel,
é o que se abstrai da nossa prática, que por sua vez está consubstanciada nos
ensinamentos dos grandes mestres.
Veja a seguinte situação hipotética: o sujeito comprou um
imóvel e não regularizou a situação no Cartório de Registro Imobiliário, não
tem a procuração em causa própria, preferiu apenas assinar um “contrato de
gaveta”. Anos depois o comprador quer regularizar o imóvel. Vai procurar o
vendedor e descobre que este faleceu. Casos como este são corriqueiros em
muitos escritórios de advocacia e, por motivos variados, nem sempre é possível
resolver a questão no tempo desejado.
Referência Bibliográfica
FIGUEREDO, Ivanildo. Direito
Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.
